賢い住宅ローンの選び方

マンションや建売住宅、注文住宅などの購入は、一生で一度歩かないかの大きな買い物になります。
住宅ローンを選ぶ時は、住宅ローンの種類やそれに関する金利、返済計画などの検討をしなければ、20年30年と長期に渡っての返済になるので、選び方を間違えればわずかの差であっても大きく違ってきます。

 

住宅ローンを決める時は、ハウスメーカーや工務店に丸投げするのではなく、自分自身で比較し、確認する事が重要です。

 

目次

 

1.最初に重要なのは資金計画


マンションや住宅を購入する時は、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンの返済は高額になるため返済期間が20年30年と続く事を考えた、十分な計画を立てておく必要があります。たとえば、住宅を購入するために必要な費用は

 

  • 住宅を購入するための費用。
  • 住宅購入のために用意すべき頭金はいくら必要か。
  • 住宅ローンの返済はいくらになるのか。
  • 病気や怪我、不慮の事故などで住宅ローン返済が滞ったらどうなる?

 

など、購入前に検討しておきましょう。

 

2.住宅ローンは自分に最適な商品を選ぶ


以前の住宅ローンといえば、住宅金融公庫による「公庫融資」が主流でしたが、今は公庫融資が廃止され、民間金融機関による住宅ローンが主流となっています。

 

住宅ローンは大きく銀行が提供する金融商品と、住宅金融支援機構が取り扱っているフラット35と言う民間金融機関によるローンの二種類があります。また、それぞれのローンにも銀行によっていくつかの種類が用意されています。

 

3.銀行の住宅ローンでお金を借りる


もっとも一般的なパターンで、銀行が提供している金融商品です。
普通に住宅ローンという場合は、この銀行からのローンを指す場合がほとんどで、公庫融資が有った時代は、ほとんどの銀行はあまり積極的ではありませんでしたが、現在は金利や手数料など、独自のプランを商品化し、住宅ローンの顧客獲得に努力しています。

 

銀行の金融商品はメリット・デメリット

銀行の金融商品である住宅ローンのメリットはそのサービスの多様性にあります。

 

銀行同士が競い合っているので、金利や手数料などの安さに主軸を置く銀行もあれば、従来の団体信用生命保険(債務者が障害を受けた時やなくなった時に支払われる保険)だけでなく、オリジナルの保障もセットするようなサービス面で他行との差別化を図っている銀行もあり、最近では、預金連動型の住宅ローンや、繰り上げ返済した資金を一部借入ができるような独自サービスをセットするような住宅ローンも出てきています。

 

住宅ローンのデメリットになるものは特にありませんが、銀行の住宅ローンは申込先の銀行によって手数料、金利などのコスト面でかなりの差があります。

 

申込をする前に、そういった事も検討しておく必要があります。

最近は、ネット銀行も住宅ローンに力を入れており、保証料無料や繰り上げ返済手数料が無料といったサービスで積極的に顧客獲得に努めています。
保証料の有無だけでも数十万円のコストの違いになることが多いので、銀行選びは慎重に選ぶ事が重要です。

 

4.フラット35を利用する


フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で運用している住宅ローンで、基本的に35年までの長期固定金利による住宅ローンの事です。

システムは銀行の住宅ローンとほとんど同じです。

 

 

フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリットは最大35年の「長期固定金利」の住宅ローンが利用できるという点で、一部の銀行にも同じような商品が有りますが、金利を比較するとフラット35の方が低い場合が多いです。

 

また、政府が推進する特定の条件(バリアフリー性や省エネ性能など)を満たした「フラット35S」や「フラット35Sエコ」といった住宅ローンは、金利優遇を受けられるのもメリットです

 

ちなみに、フラット35は銀行ごとに金利や手数料が異なるので、どこの銀行へ申込をしても同じというわけではないので注意が必要です。

 

ただし、保証人や保証料は不要という事、団信(団体信用生命保険)への加入は必須ではないという点は共通です。

 

銀行住宅ローンの審査は申込者の信用力や安定性を重視しますが、フラット35の場合はどちらかというと物件を重視するので、どちらの審査が通りやすいかを比較した時、フラット35の方にメリットがあるようです。

 

フラット35のデメリットは、商品性が35年の長期固定、または20年の長期固定からしか選べないという点で、変動金利や国定金利期間選択型と比較して、借入時の金利が高めになるというデメリットがあります。

 

団信加入は任意ですが、団信に加入しようとした場合には有料になります。
フラット35で借りて団信に加入した場合、毎年保険料を負担する事になります。
団信の保険料は、ローン残高1000万円に対し、年払いで3万5800円となるので、たとえば、2000万円の融資を受けた人なら、最初のうちは年間7万円近くの保険料を払うことになります。

住宅ローンを抱える家計にとっては大きなデメリットになります。

 

5.金利タイプの選び方


住宅ローンを選ぶ時、「金利タイプ」を選ぶ必要があります。

 

金利は大きく分けて「固定金利」と「変動金利」に分類されます。
またこの2つ以外に「固定期間選択型」や「ハイブリット型」というような金利もあります。

 

固定金利のメリット・デメリット

固定金利型住宅ローンは、将来金利が上昇しても期間中のローン金利があがらないので、金利が上昇した時のリスクを抑えることができるというメリットがあります。
住宅ローンで融資を受けると、20年~30年と長期間の返済になるので、その間に金利変動がないとは限りません。

 

固定金利を選択しておけばそのリスクを減らすことができます。

 

金利の変動があっても、リスクがないという半面、一般的に変動金利と比較すると、金利が高くなってしまうデメリットがあります。
固定金利の場合、金利を固定する期間のことを「固定期間」と呼びますがこれが長くなるほど金利も高くなります。

 

たとえば、三井住友銀行の住宅ローン「超長期固定金利型」の場合
借入期間 金利(年)
2年 2.65%
3年 2.85%
5年 3.0%
10年 3.25%
となっています。(2017年7月現在)

 

変動金利型のメリット・デメリット

変動金利型住宅ローンのメリットは何といっても金利の低さです。
固定金利と変動金利型の差は歴然で、仮に金利が将来変動しないと考えた場合、圧倒的に変動金利の方が低金利になります。

同じ三井住友銀行の変動金利は
変動金利(短期プライム連動) 2.475%
となっているので、固定金利型との違いがはっきりと表れています。

 

一方、変動金利の住宅ローンは経済状況によって金利が変動する可能性があるので、将来の金利変動によってはローンの返済額が大きく変わる可能性があります。

 

現在の住宅ローン金利は、歴史的な低水準となっていますが、この金利がずっと続く保証はありません。
過去の金利で見ると5%代の住宅ローン金利があったころもあった事を考えると変動金利の金利上昇リスクは無視できるリスクではありません。

 

6.住宅ローンは保証料、事務手数料も比較対象にする


お金を借りる事なので、一番気になるのはやはり金利ですが、金利以外に、保証料や事務手数料も併せて比較する必要があります。

 

保証料を比較する

住宅ローンを借りた時、お金を返す義務があるのは契約者になりますが、住宅ローンの契約をする時、保証人が必要になります。

 

保証料は「保証会社」が保証人になってくれる代わりに支払う費用の事です。この保証料は何らかの事情で、住宅ローンを返せなくなった時、契約者に代わって銀行に代位弁済をしてくれます。

 

代位弁済が行われると、ローンの請求権が「銀行」から「保証会社」に移るだけで、返済が終わったわけではなく、保証(代位弁済)が実行されたとしても、これまで通りローンの支払いは保証会社へ支払う事になります。

 

保証料とは簡単に言うと、銀行が貸し倒れにならないように保証するための費用になります。

 

保証料は高額なうえ、契約者に対して何のメリットもありません。
最近ではこの保証料が無料という住宅ローンも増えているので、住宅ローンで借りる事を考えている方は、保証料が無料の住宅ローンを選ぶ事をおすすめします。

 

事務手数料をチェックする

住宅ローンはほとんどの銀行で発生する費用で、大きく分けて定額制と定率制があります。

 

借入金額で違ってきますが、一般的には定額型の事務手数料の方が手数料は安い事が多いようです。
事務手数料自体意外と馬鹿にできない金額になることが多いので、事務手数料についてもしっかりとチェックする必要があります。

 

比較の方法としては、事務手数料だけを比較するのではなく、事務手数料は低額型か定率型か、それぞれ住宅ローン金利+事務手数料で比較する必要があります。

 

たとえば、金利は低いけれど事務手数料が定率型と言う場合、住宅ローンの金利に事務手数料の利率が上乗せされたことになるので、住宅ローン金利と事務手数料を併せて比較する必要があります。

 

団体信用生命保険を比較する

団体信用生命保険(団信)は、契約者が病気や事故などで亡くなった事で返済が出来なくなった時のための保険で、姓名保険会社から契約者に変わって銀行へ支払われます。
この場合は保証料のように、代位弁済をしてもローンが残るという事はありません、

 

原則として多くの銀行の住宅ローンに「団信保険料」は含まれています。

 

団体信用生命保険を比較する場合、団体信用生命保険の加入が任意になっている銀行や住宅ローンの場合です。

 

団体信用生命保険が任意になっているのは代表的なものに「フラット35」があります。

 

そのため、フラット35の金利には団信保険料が含まれていないので、団信に加入する場合はローン金利とは別途0.3%程度の保険料を支払う必要があります。
仮にフラット35の金利が年2.5%だった場合、団信をセットにすれば2.8%の金利にアップすることになります。

団体信用生命保険が任意の場合は、この保険料をチェックする必要があります。

 

7.まとめ


住宅ローンは一生に一度歩かないかの大きな買い物です。住宅メーカーの担当者にまかせっきりと言う人も少なくありません。

 

しかし、借入金額が大きいため、金利や諸費用などもろもろの経費を含めて「たったこれだけ」と思う程度の差も、実際の返済では大きく違ってきます。

 

確かに自分で住宅ローンを比較するという事は面倒ではありますが、すべてが自分自身に帰ってくることになるので、まかせっきりにしないで、自分自身で確認する事が重要になります。

 

住宅ローン全般の相談なら金融機関がおすすめですし、ライフプランなど家計全体を視野に入れた相談はフィナンシャルプランナーへ相談すれば、状況に応じたプランを提示してくれるはずです。